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» Die besten endfälligen Baufinanzierungen

Baufinanzierung

In Österreich hat sich die endfällige Baufinanzierung zu einem Standardprodukt entwickelt – in der Regel deutlich kotengünstiger als Baufinanzierung und Hypothekarkredite trotz staatlicher Förderung.

Endfällige Baufinanzierung
Baufinanzierungen sind dann für den Kunden besonders günstig, wenn diese endfällig gestaltet werden. Während der Laufzeit zahlt der Kunde lediglich die Zinsen der Bank. Das endfällige Darlehen selbst wird in dieser Zeit nicht bedient, sondern erst am Ende der Laufzeit durch eine endfällige Einmalzahlung. Um diese (endfällige) Einmalzahlung zu gewährleisten, muss die offene (endfällige) Kreditsumme durch einen so genannten endfälligen Tilgungsträger angespart werden. Die laufenden Zahlungen des Kunden setzen sich somit aus den Zinsen und den Ansparungen in den (endfälligen) Tilgungsträger zusammen. Die in den (endfälligen) Tilgungsträger gesparte Summe vermehrt sich durch den Zinseszinseffekt über die gesamte Laufzeit und reduziert die Zinsen des aufgenommenen Kredites bzw. Darlehens.
Leitsatz: Der endfällige Tilgungsträger reduziert die Finanzierungskosten.

Baufinanzierung - Zinsen
In der „Steinzeit“ der Baufinanzierung war der Zinssatz jeder Baufinanzierung unmittelbar für die Höhe der monatlichen Kosten entscheidend. Folglich war Ihre Baufinanzierung umso teuerer, je höher Ihr Zinssatz war. Das gilt heute noch für die Annuitätenkredite wie bspw. den Bausparkassendarlehen. Auch in Deutschland ist diese teuere Form der Baufinanzierung noch Standard.

In Österreich gilt diese Formel Zinshöhe = Kosten weitgehend nicht mehr. Durch die Veranlagung der Tilgungszahlungen werden Zinsen verdient, die die Zinskosten reduzieren. Die Kosten stehen daher nicht mehr in unmittelbarer Beziehung zur Zinshöhe. Wenn Sie sich lediglich um die nominal und effektiv Zinsen kümmern sind Sie im Hinblick auf die Kosten unvollständig - wir meinen eher falsch informiert.
Über 25 Jahre Laufzeit waren die Franken Zinsen gegenüber den Euro Zinsen um rd. 35% niedriger. Durch die Zinserträge im Rahmen der endfällige Finanzierung konnten diese nochmals deutlich reduziert werden.

Nicht die Zinsen sondern die Zinskosten sind entscheidend.

Baufinanzierung - Tilgungsträger
Dem Tilgungsträger kommt im Rahmen einer endfälligen Finanzierung eine ganz besondere Bedeutung zu. Während eine Bank in der Regel ein Produkt aus dem eigenen Haus empfehlen wird, ist es die Aufgabe von Moneyline, den für den Kunden besten Tilgungsträger zu wählen. Die Bedeutung des Tilgungsträger wird anhand dieses einfachen Beispiels deutlich:
Ein Baudarlehen von 300.000 Euro erfordert bei 4,5 % Nettoperformance eine Sparrate von 770 EUR. Erwirtschaftet der Tilgungsträger lediglich 3,5 % fehlen am Ende der Laufzeit 10,7 %, ist der Ertrag um 1% höher, also 5,5 %, beträgt der Vermögensüberschuss 12,3 %.
Bei der Auswahl des endfälligen Tilgungsträgers sind steuerliche Gesichtspunkte und Kapitalbindungsfristen von entscheidender Bedeutung. Während das Sparkapital bei Lebensversicherungen langfristig gebunden ist, kann auf Wertpapiervermögen kurzfristig zugegriffen werden.

Weiters ist zu bedenken, dass als Tilgungsträger ein Garantieprodukt verwendet wird. Aus unserer langjährigen Erfahrung und den Erfahrungen der Finanzinstitute sind dafür Tilgungsträger geeignet, die je nach Zyklus des Kapitalmarktes auch in Anleihen investiert sind oder sogar kurzfristig Cash halten. Die besten endfälligen Tilgungsträger Produkte können meist auf eine über 100jährige Erfahrung ihrer Institutionen verweisen - die Spitzeninstitute haben selbst in den Jahren des 1. Weltkrieges, der Weltwirtschaftskrise und dem 2. Weltkrieg durchgehend eine Rendite erwirtschaftet. Die von Moneyline verwendeten Spitzenprodukte haben eine Hoechststandsgarantie und zwar nicht erst bei Ablauf, sondern zu einem jeden Einstiegszeitpunkt. Damit wird das Tilgungsträger - Risiko de facto ausgeschaltet.

Wählen Sie den besten Tilgungsträger - nicht den von der Hausbank.

Risiko: Zins-, Währungs- und Tilgungsträgerrisiko

Neben dem Zinsrisiko - das sowohl bei der Euro- als auch bei der Fremdwährungsfinanzierung besteht, gibt es bei der Fremdwährungsfinanzierung zusätzlich das Währungsrisiko. Das Währungsrisiko besteht nur dann, wenn die Fremdwährung steigt. Wenn die Fremdwährung fällt werden die Schulden geringer. Es gibt daher nicht nur eine Risiko sondern in gleicher Weise Chancen. Wenn man die Risken kennt, kann man diese a) gänzlich ausschalten, b) teilweise ausschalten bzw. reduzieren oder c) akzeptieren. Die Varianten a) und b) sind mit Kosten verbunden.

Das größte Risiko ist, aus Gründen des „Währungsrisikos“ überhöhte Kosten zu akzeptieren.

Baufinanzierung - Zinsrisiko
Zum Zinsrisiko sind nachfolgende Überlegungen von Bedeutung: Wenn sich die Zinsen von rd. 3% auf 6% erhöhen, steigt die monatliche Kreditrate um rd. 60% - das Zinsrisiko ist daher 0,6. Das Zinsrisiko besteht sowohl für eine Euro- als auch bei einer Fremdwährungsfinanzierung. Da Moneyline das Zinsrisiko für bedeutsam einschätzt, bieten Moneyline dem Kunden eine Deckelung der Zinsen mit idR auf 10 Jahre an - Sie verlieren dadurch den aktuellen Zinssatz von nicht, haben aber für die Zukunft ein sehr geringes Zins - Risko. Der „Zins - Cap“ ist täglich handelbar. Sie können diese Absicherung daher jederzeit wieder verkaufen. Ob diese Zins Absicherung günstig ist, hängt von der jeweiligen Marktsituation ab.
Leitsatz: Das Zinsrisiko besteht bei der Euro und Fremdwährungs - Finanzierung. Mit einem Cap kann dieses abgesichert werden.

Baufinanzierung - Währungsrisiko
Ein Risiko ist nur so lange ein Risiko, so lange man sich des Risikos nicht bewusst ist. Erkennt man das Risiko, kann man eine Analyse vornehmen und in weiterer Folge Gegenmaßnahmen ergreifen. Das Währungsrisiko kann man mit einem Währungs - Cap absichern - die Frage: Lohnen sich die Kosten? Für das Währungsrisiko gilt folgende Überlegung: Wenn bspw. bei einer Baufinanzierung im SFr der ungünstigste Fall, das höchste Währungsrisiko eintritt, und der SFr um 30% steigt, steigt die monatliche Belastung lediglich um rd. 15%. Das Währungsrisiko ist daher lediglich mit 0,5 anzusetzen. Der Anstieg der Belastung ist wesentlich moderater als man vermuten würde.

Dieses Risiko kann man akzeptieren, oder absichern Überdeckung: Um diesem Währungsrisiko zu begegnen, kann bei einer Fremdwährugsfinanzierung in die monatliche Rate eine 20%ige Überdeckung einkalkuliert werden, d.h. wenn sich die Fremdwährung 30% "ungünstig" entwickelt, ändert sich die Rate nicht.

Waehrungscap: Das Währungsrisiko kann man mit einem „Währungs - Cap“ gänzlich beseitigen. Die Kosten betragen, je nach Marktlage, zwischen 4% und 8% der Baufinanzierung.

Schweizer Franken: Die Schweizer Wirtschaft ist zu nahezu 75% an den Euro - Raum gekoppelt, der Franken orientiert sich am Euro. Die de Facto - Bindung an den Euro, erfordert nach Ansicht von Moneyline kaum eine Währungsabsicherung.

Japanischer Yen: Der Yen hat die 4fache Volatilität des Franken. In diesem Fall macht ein Währungs - Cap schon eher Sinn.
Die Kosten für den Cap schlagen sich kaum in der Monatsrate nieder. Im falle eines Caps verzichtet die Bank in der Regel auf eine 20%ige Überdeckung. Die Kosten für den Cap sind in der Regel in der monatlichen Belastung niedriger als die Finanzierung der Überdeckung. Allerdings bekommt man die Überdeckung am Ende der Kreditlaufzeit ausbezahlt - beim Cap gibt es keine zur Auszahlung gelangende Überdeckung.

Währungs - Cap erst nach Kosten - Nutzen Analyse

Baufinanzierung - Tilgungsträgerrisiko
Im endfälligen Tilgungsträger wird die Rückzahlung (nicht die Zinsen) der Baufinanzierung angespart. Der endfällige Tilgungsträger reduziert die in der Regel die Zinskosten wesentlich, eine Halbierung der Zinskosten gegenüber einer Finanzierung ohne endfälligen Tilgungsträger ist durchaus möglich und in der Vergangenheit die Regel. Das (endfällige) Tilgungsträger - Risiko besteht darin, dass der (endfällige) Tilgungsträger am Ende der Laufzeit nicht über das Kapital verfügt, um die Baufinanzierung zurückzuzahlen.

Um dieses (endfällige) Tilgungsträgerrisiko zu beherrschen bedarf es einer entsprechenden Erfahrung. Erfahrene Finanzdienstleister wählen aus den tausenden am Markt befindlichen Produkten, jene die Sicherheit mit Ertrag bestmöglich kombinieren. Moneyline wählt in der Regel einen Tilgungsträger bzw. ein Institut, dass in den letzten 100 Jahren ohne Unterbrechung, auch nicht bei Weltkriegen und Weltwirtschaftskrise, ein jedes Jahr eine Rendite erwirtschaftet hat. Die Rendite in den letzten 20 Jahren betrugen im Durchschnitt rd. Über 8 % - und das bei eingebauter Kapitalgarantie. Die von Moneyline verwendeten (endfälligen) Tilgungsträger garantieren nicht nur das Kapital sondern bieten auch noch dazu eine Höchststandsgarantie (in der Regel 80%). Dies ist bei den langen Laufzeiten der Baufinanzierungen und der oft eingetretenen bedeutenden Kapitalgewinnen durch den Zinseszinseffekt von entscheidender Bedeutung. Das größte Risiko besteht unserer Meinung darin, einen Finanzdienstleister oder eine Bank ohne Erfahrung mit endfälligen Baufinanzierungen zu wählen. Dadurch besteht das Risiko der falschen Wahl des Tilgungsträgers.

Keine Wahl eines Tilgungsträgers ohne unabhängige Beratung.

Gesamteinschätzung des Fremdwährungsrisikos:

Laut einer Studie der Wirtschaftsuniversität Wien zu » Fremdwährungskrediten beruht die Ablehnung ausschließlich auf wirtschaftlichen Interessen der Banken und nicht, wie oft behauptet, auf Risikoüberlegungen.

Schauen Sie auf Ihr Geldbörsel, nicht auf die Gewinne Ihrer Bank.

 

 


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