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In Österreich hat sich die endfällige Baufinanzierung
zu einem Standardprodukt entwickelt – in der Regel deutlich kotengünstiger
als Baufinanzierung und Hypothekarkredite trotz
staatlicher Förderung.
Endfällige Baufinanzierung
Baufinanzierungen sind dann für den Kunden
besonders günstig, wenn diese endfällig gestaltet werden. Während
der Laufzeit zahlt der Kunde lediglich die Zinsen
der Bank. Das endfällige Darlehen selbst wird in dieser Zeit nicht bedient,
sondern erst am Ende der Laufzeit durch eine endfällige Einmalzahlung. Um
diese (endfällige) Einmalzahlung zu gewährleisten, muss die offene (endfällige)
Kreditsumme durch einen so genannten endfälligen Tilgungsträger
angespart werden. Die laufenden Zahlungen des Kunden setzen sich somit aus den
Zinsen und den Ansparungen in den (endfälligen) Tilgungsträger zusammen.
Die in den (endfälligen) Tilgungsträger
gesparte Summe vermehrt sich durch den Zinseszinseffekt über die gesamte
Laufzeit und reduziert die Zinsen des aufgenommenen Kredites bzw. Darlehens.
Leitsatz: Der endfällige Tilgungsträger reduziert die Finanzierungskosten.
Baufinanzierung - Zinsen
In der „Steinzeit“ der Baufinanzierung war der Zinssatz jeder Baufinanzierung
unmittelbar für die Höhe der monatlichen Kosten entscheidend. Folglich
war Ihre Baufinanzierung umso teuerer, je höher Ihr Zinssatz war. Das gilt
heute noch für die Annuitätenkredite wie bspw. den Bausparkassendarlehen.
Auch in Deutschland ist diese teuere Form der Baufinanzierung noch Standard.
In Österreich gilt diese Formel Zinshöhe = Kosten weitgehend nicht
mehr. Durch die Veranlagung der Tilgungszahlungen werden Zinsen verdient, die
die Zinskosten reduzieren. Die Kosten stehen daher nicht mehr in unmittelbarer
Beziehung zur Zinshöhe. Wenn Sie sich lediglich um die nominal und effektiv
Zinsen kümmern sind Sie im Hinblick auf die Kosten unvollständig - wir
meinen eher falsch informiert.
Über 25 Jahre Laufzeit waren die Franken
Zinsen gegenüber den Euro Zinsen um rd. 35% niedriger. Durch die Zinserträge
im Rahmen der endfällige Finanzierung
konnten diese nochmals deutlich reduziert werden.
Nicht die Zinsen sondern die Zinskosten sind entscheidend.
Baufinanzierung - Tilgungsträger
Dem Tilgungsträger kommt im Rahmen einer
endfälligen Finanzierung eine ganz besondere Bedeutung zu. Während eine
Bank in der Regel ein Produkt aus dem eigenen Haus empfehlen wird, ist es die
Aufgabe von Moneyline, den für den Kunden besten
Tilgungsträger zu wählen. Die Bedeutung des Tilgungsträger wird
anhand dieses einfachen Beispiels deutlich:
Ein Baudarlehen von 300.000 Euro erfordert bei
4,5 % Nettoperformance eine Sparrate von 770 EUR. Erwirtschaftet der Tilgungsträger
lediglich 3,5 % fehlen am Ende der Laufzeit 10,7 %, ist der Ertrag um 1% höher,
also 5,5 %, beträgt der Vermögensüberschuss 12,3 %.
Bei der Auswahl des endfälligen Tilgungsträgers sind steuerliche Gesichtspunkte
und Kapitalbindungsfristen von entscheidender Bedeutung. Während das Sparkapital
bei Lebensversicherungen langfristig gebunden ist, kann auf Wertpapiervermögen
kurzfristig zugegriffen werden.
Weiters ist zu bedenken, dass als Tilgungsträger ein Garantieprodukt verwendet
wird. Aus unserer langjährigen Erfahrung und den Erfahrungen der Finanzinstitute
sind dafür Tilgungsträger geeignet, die je nach Zyklus des Kapitalmarktes
auch in Anleihen investiert sind oder sogar kurzfristig Cash halten. Die besten
endfälligen Tilgungsträger Produkte können meist auf eine über
100jährige Erfahrung ihrer Institutionen verweisen - die Spitzeninstitute
haben selbst in den Jahren des 1. Weltkrieges, der Weltwirtschaftskrise und dem
2. Weltkrieg durchgehend eine Rendite erwirtschaftet. Die von Moneyline
verwendeten Spitzenprodukte haben eine Hoechststandsgarantie und zwar nicht erst
bei Ablauf, sondern zu einem jeden Einstiegszeitpunkt. Damit wird das Tilgungsträger
- Risiko de facto ausgeschaltet.
Wählen Sie den besten Tilgungsträger - nicht den von der Hausbank.
Risiko: Zins-, Währungs- und Tilgungsträgerrisiko
Neben dem Zinsrisiko - das sowohl bei der Euro- als auch bei der Fremdwährungsfinanzierung
besteht, gibt es bei der Fremdwährungsfinanzierung zusätzlich das Währungsrisiko.
Das Währungsrisiko besteht nur dann, wenn die Fremdwährung
steigt. Wenn die Fremdwährung fällt werden die Schulden geringer. Es
gibt daher nicht nur eine Risiko sondern in gleicher Weise Chancen. Wenn man die
Risken kennt, kann man diese a) gänzlich ausschalten, b) teilweise ausschalten
bzw. reduzieren oder c) akzeptieren. Die Varianten a) und b) sind mit Kosten verbunden.
Das größte Risiko ist, aus Gründen des „Währungsrisikos“
überhöhte Kosten zu akzeptieren.
Baufinanzierung - Zinsrisiko
Zum Zinsrisiko sind nachfolgende Überlegungen von Bedeutung: Wenn sich die
Zinsen von rd. 3% auf 6% erhöhen, steigt die monatliche Kreditrate um rd.
60% - das Zinsrisiko ist daher 0,6. Das Zinsrisiko besteht sowohl für eine
Euro- als auch bei einer Fremdwährungsfinanzierung.
Da Moneyline das Zinsrisiko für bedeutsam einschätzt,
bieten Moneyline dem Kunden eine Deckelung der Zinsen mit idR auf 10 Jahre an
- Sie verlieren dadurch den aktuellen Zinssatz von nicht, haben aber für
die Zukunft ein sehr geringes Zins - Risko. Der „Zins - Cap“ ist täglich
handelbar. Sie können diese Absicherung daher jederzeit wieder verkaufen.
Ob diese Zins Absicherung günstig ist, hängt von der jeweiligen Marktsituation
ab.
Leitsatz: Das Zinsrisiko besteht bei der Euro und Fremdwährungs
- Finanzierung. Mit einem Cap kann dieses abgesichert werden.
Baufinanzierung - Währungsrisiko
Ein Risiko ist nur so lange ein Risiko, so lange man sich des Risikos nicht bewusst
ist. Erkennt man das Risiko, kann man eine Analyse vornehmen und in weiterer Folge
Gegenmaßnahmen ergreifen. Das Währungsrisiko kann man mit einem Währungs
- Cap absichern - die Frage: Lohnen sich die Kosten? Für das Währungsrisiko
gilt folgende Überlegung: Wenn bspw. bei einer Baufinanzierung
im SFr der ungünstigste Fall, das höchste Währungsrisiko eintritt,
und der SFr um 30% steigt, steigt die monatliche Belastung lediglich um rd. 15%.
Das Währungsrisiko ist daher lediglich mit 0,5 anzusetzen. Der Anstieg der
Belastung ist wesentlich moderater als man vermuten würde.
Dieses Risiko kann man akzeptieren, oder absichern Überdeckung: Um diesem
Währungsrisiko zu begegnen, kann bei einer Fremdwährugsfinanzierung
in die monatliche Rate eine 20%ige Überdeckung einkalkuliert werden, d.h.
wenn sich die Fremdwährung 30%
"ungünstig" entwickelt, ändert sich die Rate nicht.
Waehrungscap: Das Währungsrisiko kann man mit einem „Währungs
- Cap“ gänzlich beseitigen. Die Kosten betragen, je nach Marktlage,
zwischen 4% und 8% der Baufinanzierung.
Schweizer Franken: Die Schweizer Wirtschaft ist zu nahezu 75% an den
Euro - Raum gekoppelt, der Franken orientiert sich am Euro. Die de Facto - Bindung
an den Euro, erfordert nach Ansicht von Moneyline kaum eine Währungsabsicherung.
Japanischer Yen: Der Yen hat die 4fache Volatilität des Franken.
In diesem Fall macht ein Währungs - Cap schon eher Sinn.
Die Kosten für den Cap schlagen sich kaum in der Monatsrate nieder. Im falle
eines Caps verzichtet die Bank in der Regel auf eine 20%ige Überdeckung.
Die Kosten für den Cap sind in der Regel in der monatlichen Belastung niedriger
als die Finanzierung der Überdeckung. Allerdings bekommt man die Überdeckung
am Ende der Kreditlaufzeit ausbezahlt - beim Cap gibt es keine zur Auszahlung
gelangende Überdeckung.
Währungs - Cap erst nach Kosten - Nutzen Analyse
Baufinanzierung - Tilgungsträgerrisiko
Im endfälligen Tilgungsträger wird
die Rückzahlung (nicht die Zinsen) der Baufinanzierung angespart. Der endfällige
Tilgungsträger reduziert die in der Regel die Zinskosten wesentlich, eine
Halbierung der Zinskosten gegenüber einer Finanzierung ohne endfälligen
Tilgungsträger ist durchaus möglich und in der Vergangenheit die Regel.
Das (endfällige) Tilgungsträger - Risiko besteht darin, dass der (endfällige)
Tilgungsträger am Ende der Laufzeit nicht über das Kapital verfügt,
um die Baufinanzierung zurückzuzahlen.
Um dieses (endfällige) Tilgungsträgerrisiko zu beherrschen bedarf
es einer entsprechenden Erfahrung. Erfahrene Finanzdienstleister wählen aus
den tausenden am Markt befindlichen Produkten, jene die Sicherheit mit Ertrag
bestmöglich kombinieren. Moneyline wählt
in der Regel einen Tilgungsträger bzw. ein Institut, dass in den letzten
100 Jahren ohne Unterbrechung, auch nicht bei Weltkriegen und Weltwirtschaftskrise,
ein jedes Jahr eine Rendite erwirtschaftet hat. Die Rendite in den letzten 20
Jahren betrugen im Durchschnitt rd. Über 8 % - und das bei eingebauter Kapitalgarantie.
Die von Moneyline verwendeten (endfälligen) Tilgungsträger garantieren
nicht nur das Kapital sondern bieten auch noch dazu eine Höchststandsgarantie
(in der Regel 80%). Dies ist bei den langen Laufzeiten der Baufinanzierungen
und der oft eingetretenen bedeutenden Kapitalgewinnen durch den Zinseszinseffekt
von entscheidender Bedeutung. Das größte Risiko besteht unserer Meinung
darin, einen Finanzdienstleister oder eine Bank ohne Erfahrung mit endfälligen
Baufinanzierungen zu wählen. Dadurch besteht das Risiko der falschen Wahl
des Tilgungsträgers.
Keine Wahl eines Tilgungsträgers ohne unabhängige Beratung.
Gesamteinschätzung des Fremdwährungsrisikos:
Laut einer Studie der Wirtschaftsuniversität Wien zu » Fremdwährungskrediten
beruht die Ablehnung ausschließlich auf wirtschaftlichen Interessen der
Banken und nicht, wie oft behauptet, auf Risikoüberlegungen.
Schauen Sie auf Ihr Geldbörsel, nicht auf die Gewinne Ihrer Bank.
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